Noticias de Manizales y Caldas,
Mayo 05 2026
Noticias de Manizales y Caldas,
Mayo 05 2026
Adriana Osorio
NEGOCIOS|LA PATRIA
Lo primero que un administrador de propiedad horizontal debe tener claro para preparar la asamblea anual ordinaria es que, en la mayoría de casos, cuenta con el consejo de administración. Por esto, se aconseja que esta tarea de cada año esté apoyada en los consejeros.
Esta es la primera recomendación que hacen Liliana Ocampo y María del Pilar Jaramillo, de la Asociación Caldense de Administradores de Propiedad Horizontal (Aspaph). Ellas recuerdan que, si es posible, desde fin del año anterior se trata de tener lo más organizado los estados financieros, el balance de gestión y lo demás que tenga que ver con la administración de la copropiedad, con el fin de que en los primeros días de enero se empiece a hacer los cierres fiscal y financiero y proyectar el año.
Ocampo y Jaramillo dan pautas de los puntos que se deben en cuenta al organizar la asamblea ordinaria de copropietarios.
* Con los documentos listos, se cita al consejo de administración para presentar las cifras con las que se terminó el año anterior. A este encuentro se invita al contador y al revisor fiscal, si existe esa figura en la copropiedad.
En conjunto se evalúa si lo proyectado para el año corresponde a las necesidades más importantes, o si hay recomendaciones de algún asunto que no está. Por ejemplo, que es necesario pintar. Esto con el fin de tener un presupuesto lo más conciliado posible. Además, se debe determinar cómo será la consecución de recursos, si se necesitan dineros extras.
* Después de revisar las recomendaciones, se cita de nuevo al consejo de administración para presentarle el informe preliminar con las correcciones y recomendaciones pactadas en el primer encuentro. Estos pasos son fundamentales para que el consejo de administración sepa qué se está haciendo en la copropiedad y tenga argumentos en la discusión durante la asamblea.
* La citación a los copropietarios para que asistan a la asamblea se debe hacer 15 días (calendario) antes de la fecha de la reunión. Es importante saber que en esos 15 días no se cuenta la fecha del envío ni el día de la asamblea. Esto con el fin de cumplir con la ley 675. Cabe aclarar que la citación es para los propietarios, no para los inquilinos. Por lo cual es importante tener una base de datos actualizada de los copropietarios.
* Es recomendable que con la citación, el administrador envíe copias del presupuesto proyectado, informe de gestión, estados financieros y de un poder, para los casos en los que los copropietarios delegan a alguien para asistir a la asamblea.
* Lo primero es la verificación del quórum.
El 51 % de los propietarios es lo que exige la ley, pero una nueva sentencia dice que para algunas decisiones, como las relacionadas con gastos de dinero, se necesita mínimo el 70% de los propietarios. La sugerencia es llevar un control de esto cada 15 minutos, pues muchas personas pueden llegar en el transcurso, o por el contrario, salirse.
* Nombrar al presidente y al secretario de la reunión
Es indispensable que sean personas que conozcan la copropiedad y sus propietarios, y que sepa controlar el cumplimiento de las normas en la reunión.
* Lectura del orden del día y su aprobación.
* Nombramiento de la comisión de aprobación del acta de asamblea que se está desarrollando.
* Lectura y aprobación del acta de la asamblea anterior
* Presentación del informe del revisor fiscal, si existe esta figura.
* Presentación del informe de gestión del administrador y del consejo de administración.
* Estados financieros y balance de pérdidas y ganancias.
* Presupuesto para la vigencia.
* Elección de consejo de administración.
* Elección de administrador. Si existe consejo de administración, este puede elegir.
* Elección de los miembros de comité de convivencia, que se exige donde hay más de 30 unidades. Tener en cuenta que deben ser personas con carisma, pacientes, que busquen la solución de problemas.
* Proposiciones y varios: derroteros de la asamblea para discutir y tomar decisiones de situaciones extras como cuotas extraordinarias.
*En el momento en que por alguna razón ya no haya el 50% del quórum hay que suspender la reunión. Por esto se recomienda ser puntuales y precisos para que la reunión no se extienda y las personas no se ausenten.
* Se aconseja, en lo posible, grabar la reunión.
* Indispensable que el presidente de la asamblea sea conciliador, que escuche y que modere las intervenciones.
* Recomiendan tener un reglamento de asambleas, en el que se establezcan límites para las intervenciones. Se recomiendan que sean dos minutos por persona.
* Basarse en el reglamento de convivencia para solucionar la mayoría de problemas que plantean.
* Tener una comisión de recolección de votos, logística.
* Tener en cuenta el horario de la asamblea para que sea fácil que los copropietarios asistan a la reunión, que pueda ir la gran mayoría.
* Controlar la asistencia a la reunión, y la salida y llegada de más personas luego de haber empezado.
* Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
* Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
* Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
* Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
* Reforma a los estatutos y reglamento.
* Desafectación de un bien común no esencial.
* Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
* Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
* Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
* Liquidación y disolución.
Estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
Establecer multas, tanto por ausencia a la asamblea ordinaria, como por incumplimiento de normas de convivencia, es decisión de la asamblea ordinaria y no del administrador.
Por esto, si la mayoría de copropietarios acepta que se interponga una multa por faltar a la reunión anual, esta debe empezar a regir a partir del encuentro del próximo año. Además, en el momento de interponerle la sanción a una persona se le debe dar aviso por escrito antes del cobro, con el fin de que el copropietario tenga derecho a la defensa, y esto se debe aclarar en la comunicación, para que explique su ausencia o incumplimiento.
Sí, de acuerdo con la ley 675 del 2001 los copropietarios que sean deudores de la cuotra de administración pueden asistir y votar en la asamblea general. Es importante que en aspectos como este los reglamentos internos no vayan en contravía, como ocurre en algunas ocasiones.
*Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
*En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los 20 días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
*La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
* Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
Si esto pasa se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, es decir el primer día hábil de abril, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m.
Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m..
Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada, y el acta no siempre se aprueba en la misma fecha en que se realiza la asamblea.
Luego de un año y tres meses de funcionamiento, sigue firme la Asociación Caldense de Administradores de Propiedad Horizontal (Ascaph), que ya tiene 32 afiliados. El objetivo ser una institución de apoyo y guía para los administradores. La entidad está legalmente constituida desde el 1 de octubre del 2012 y ofrece constantes capacitaciones a sus afiliados.
Asegura que el mayor obstáculo es que en algunas propiedades la administración es muy cambiante, por lo que se deben actualizar constantemente los conocimientos de quienes van llegando.
El uso de este sitio web implica la aceptación de los Términos y Condiciones y Políticas de privacidad de LA PATRIA S.A.
Todos los Derechos Reservados D.R.A. Prohibida su reproducción total o parcial, así como su traducción a cualquier idioma sin la autorización escrita de su titular. Reproduction in whole or in part, or translation without written permission is prohibited. All rights reserved 2015
