Un método brasilero sembró dudas en avalúos de San José

LA PATRIA| MANIZALES

Un método brasilero ha creado discordia entre habitantes de la Zona Mixta de la comuna San José y los avaluadores de la Lonja Propiedad Raíz de Caldas. Es común que los dueños consideren que es bajo el valor ofrecido por sus casas, en este caso aseguran que la técnica para valorarlas está fuera de la norma colombiana y, en vez de beneficiarlos por tener predios grandes, los castigó.
En un intercambio de derechos de petición entre los denunciantes, la Empresa de la Renovación Urbana de Manizales (ERUM), la firma avaluadora Lonja de Propiedad Raíz de Caldas y la interventora, Sociedad Colombiana de Arquitectos, salió a flote que el método utilizado es el conocido como Helio de Caires. El nombre corresponde a un ingeniero brasilero que presentó una fórmula para premiar, es decir aumentar puntos por esquinas, frentes y la proporción entre el frente y el fondo de una propiedad.
"De Caires propuso una variante a métodos específicos. No se nombra en la norma colombiana, pero su uso es válido porque es una metodología universal", explicó el economista Óscar Borrero Ochoa, reconocido investigador de este tema, autor de libros y conferencista sobre avalúos. Ochoa también asesoró al Ministerio de Vivienda en el 2010 para el Macroproyecto San José y visitó varias veces Manizales para determinar cómo se valorarían las casas.

Una decisión de muchos
"Nos reunimos en el Recinto del Pensamiento la Lonja Caldas, Camacol, el Gobierno, la Alcaldía y expertos traídos por el Ministerio para diseñar tablas específicas para el caso San José", ratificó Patricia López, presidenta de la Sociedad Colombiana de Arquitectos de Caldas.
Darle valor comercial a las viviendas de la comuna era un reto para los avaluadores de la ciudad, pues contaban con condiciones desfavorables para el mercado, por ejemplo, las casas son de tamaños desproporcionados, las residencias son al fondo de un solar o al finalizar pasillos angostos. También se encuentran residencias pequeñas donde cada cuarto alberga a una familia que paga arriendo. En una manzana se levantan casas de esterilla al lado de las de bareque o cemento y algunas están paradas milagrosamente en una pendiente.
Según López, esas características los obligaron a acordar un solo método, con el objetivo de fijar precios para cualquier tipo de vivienda, la gente tuviera alguna ganancia y se midiera con el mismo rasero a los propietarios. "Fueron reuniones largas, el mismo Estado participó, por eso considero que se llegó al método más adecuado y legal", puntualizó.
Las quejas que ha recibido la ERUM, hasta ahora, han sido porque las áreas no corresponden a lo que dice el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), no se reconocieron mejoras o hay más construcción de la registrada. Sin embargo, el gerente de la entidad, Carlos Abad Ramírez, asegura que no ha habido reclamos por el tal Helio de Caires.

¿Castigador o premiador?
"Averiguamos con peritos de Manizales y Bogotá sobre este método y con gran sorpresa encontramos que está por fuera de la ley colombiana; además, que es para estratos altos y casos individuales en Brasil. En esencia dice que entre mayor sea el lote hacia adentro, vale menos (...) es una cosa que va contra la lógica", reclama en su carta Jaime García en representación de los parientes con los que comparte vivienda.
Un ejemplo es el de Javier Robledo, que tiene 339 metros cuadrados (m2) de solar y 135 de construcción. Si se compara su avalúo del 2011 con el de una casa más pequeña del sector, la diferencia es evidente: el m2 del lote se lo pagan a $ 112 mil 200, y el de construcción a $ 314 mil 160. Para un predio de 73 m2 de solar, la Lonja Avaluó $ 200 mil 940, y una construcción de 126 m2, a $ 285 mil 600.
Lo que desde los habitantes parece injusto, sin embargo, podría ser una apreciación ligera para el ojo de un experto. "Los precios tienen en cuenta muchas variables. Por ejemplo, se supone que la relación ideal es que el fondo de la casa sea el doble de grande que el frente, pero en San José encontramos casas en donde hay hasta tres o cuatro veces más fondo que frente, lo que hace perder calificación", comentó una avaluadora de la Lonja.
También se afecta el precio si el lote, aunque sea muy grande, tiene una pendiente, como en el solar del señor Robledo, añadió el presidente de la Lonja, Guillermo Hurtado.

Sin palabra final
Como el enredo era tanto, el presidente de la Lonja decidió visitar los terrenos y conocer de primera mano la queja de los señores García y Robledo. Tras revisar las casas explicó que, además de esas relaciones de tamaño, también había puntajes por acabados, materiales de construcción de paredes, pisos y techos, servicios públicos, ubicación y rentas, si las había. Se comprometió a enviar de nuevo a una avaluadora, que efectivamente visitó los predios el jueves de la semana pasada.
"El Helio de Caires también se usó en las viviendas que se demolieron para construir la estación Fundadores del cable aéreo de Manizales. Fue una aplicación exitosa, no hubo ningún reclamo", comentó el presidente de la Lonja.
Sin embargo, Javier Robledo se sostiene en que la técnica está por fuera del Decreto 1420 de 1998, en el que el Gobierno reglamenta los métodos de avalúo del Estado para el IGAC y las instituciones que hagan sus veces. Con base en eso pide la revisión de su predio y confía en que será la carta de pelea si el caso pasa a los tribunales.
Se apoya en la consulta que le hizo en Bogotá al ingeniero catastral y geodesta Wilson Suárez Merchán, asesor de firmas de valoración, también ha sido contratista del Estado y perito de la DIAN. "Ese método no se usa en el país. No es el recomendado por el Agustín Codazzi. En 20 años nunca lo había escuchado. Sé que se usa en Chile y en Brasil", afirmó Suárez a LA PATRIA.
Añadió que aunque otras técnicas se pueden usar en el avalúo privado, si el contrato es con el Estado se debe cumplir la legislación. "Usar otros métodos no es opcional. El decreto es claro en metodologías y las señala. Si reemplazo al Agustín Codazzi, me acojo a ellas", concluyó.

Justo el desconocido
La Lonja también se mantiene en su posición y defiende el Helio de Caires como un método de ajuste, que parte de los valores comerciales para dar equidad a los lotes de una manzana. "Elegimos zonas que sean similares geofísica y económicamente para determinar los valores. El Helio busca la justicia y cumple las exigencias normativas", argumenta el presidente de la entidad.
Sobre los conceptos de los ingenieros consultados responde que el rechazo al método se debe a que "simplemente no lo conocen". También aclaró que solo se aplicó para los lotes de terreno, no para las áreas construidas, con el fin de garantizar la justicia en cada manzana.
Igual que el ingeniero Suárez Merchán, la coordinadora de avalúos de Fedelonjas, Laura Katalina Varón, aseguró que no conoce el Helio de Caires: "para avalúos de Estado se puede considerar un modelo econométrico, es decir, que incluye variables como localización, vías, conservación, estadísticas. Hay muchos modelos válidos internacionalmente, pero si hay un litigio y no se acoge a la norma colombiana, pues habrá inconvenientes". Un juez tendría la última palabra.

Si no está de acuerdo con el avalúo
Usted puede pedir revisión luego de recibir el precio de oferta de compra de la Empresa de Renovación Urbana. Los casos más comunes son:

- El área del terreno no coincide con la entregada por el IGAC.
- Aumentó el área de terreno construido y no está registrado por el IGAC.
- Cambió los materiales de construcción y no ha reportado las mejoras.
- Algunos propietarios impiden el ingreso de los avaluadores. Esto podría afectar el precio final del predio.

En caso de que la ERUM pida revisión al contratista avaluador, se hace una segunda visita. Si usted sigue inconforme, puede negarse a la oferta de compra y el caso pasará a un litigio de expropiación. La ERUM consignará la mitad del último avalúo a la espera del fallo del juez. "Estamos enfocados en los predios de La Avanzada y la Avenida Colón, aspiramos a que, de aquí a tres meses, pasemos a los avalúos de la Zona Mixta. Las ofertas de compra que se hicieron en diciembre siguen su curso", afirmó Carlos Abad Ramírez, gerente de la ERUM.

Contratos para avalúos 2011-2012
La ERUM contrató a Camacol y a la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas para los avalúos del Macroproyecto San José. La firma interventora es la Sociedad Colombiana de Arquitectos. Según informa la entidad los valores fueron así:

2011:
Par vial
Camacol: $ 45 millones 456 mil 50.
Lonja de Propiedad Raíz de Caldas: $ 31 millones 429 mil 877.
Sociedad Colombiana de Arquitectos: $ 13 millones 738 mil 700.

Avanzada II
Camacol: $ 31 millones 429 mil 877
Lonja de Propiedad Raíz Caldas: $ 5 millones 608 mil 373
Sociedad Colombiana de Arquitectos: $ $ 914 mil 746

Etapa I Zona Mixta y Par Vial Avenida Colón
Camacol: $ 14 millones 3 mil 729
Lonja de Propiedad Raíz Caldas: $ 5 millones 911 mil 157.
Sociedad Colombiana de Arquitectos: $ 3 millones 566 mil 362.

2012
Par vial, Avanzada II y Zona Mixta

Camacol: $ 58 millones 500 mil

Lonja de Propiedad Raíz Caldas: $ 89 millones 250 mil

Respuesta del IGAC
LA PATRIA le consultó a  director del IGAC Territorial Caldas, Heynar Jaramillo Aragón, si usar el Helio de Caires se ajusta a la norma colombiana. Respondió que la resolución del IGAC define que los procedimientos para este tipo de avalúos son el método de comparación o de mercado, el de capitalización de rentas o ingresos, el de costo de reposición y el residual. Sobre el Helio de Caires no dio ninguna afirmación concluyente.