Polémica por avalúos en obras San Marcel - Sena

JUAN CARLOS LAYTON

LA PATRIA | MANIZALES

* 25 son los predios que se tienen que negociar. De estos, 9 ya están vendidos, 12 están en proceso de negociación y 4 más en vía de expropiación.

Estas son las cifras que hoy maneja el Instituto Nacional de Vías (Invías), dentro de las obras que adelanta en el tramo San Marcel - Sena, y que hacen parte de todo el proyecto que se extenderá hasta Maltería, cerca de Potro Rojo, en un tramo de 5,8 kilómetros.

A estos números se le suman varios propietarios inconformes que han pensado irse a los estrados judiciales o que les expropien sus terrenos en vez de vender por el valor que les ofrece el Invías.

La razón: la queja por lo que consideran un mal avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, con métodos que para algunos terminan siendo imprecisos.

Las quejas

Entre los quejosos está el médico Carlos Alberto Giraldo, quien calificó el asunto de vergonzoso. Asegura que su problema es doble. La oferta total que le hicieron es por $13 millones 770 mil.

Una parte, por los 76,68 metros que requieren de su predio, ubicado al frente de Súper de Alimentos. Por esa área le ofrecen $6 millones 441 mil. Eso significa que cada metro cuadrado saldría a $84 mil.

"En Manizales usted no consigue un garaje por $25 millones y eso que tiene un área de solo 20 metros cuadrados. Entonces ponen unas negociaciones con valores de hace años, las peores que hay en la zona, como referentes para comprar".

La segunda oferta que le hacen es por las supuestas mejoras que ha hecho en el sector y por eso le ofrecen $7 millones 329 mil 500. Sin embargo, aquí, la queja es que se trata de construcciones que no hacen parte del predio de Giraldo. "Entonces cómo me van a expropiar mejoras que no he hecho y que no son mías. Ahí también tienen problemas catastrales".

El médico asegura que se le viene una dificultad mayor. Actualmente le caben cerca de su bodega unos 8 carros, pero con la adquisición de los 76,68 metros solo habrá espacio para uno.

"La justificación del Invías es que estamos en zona de retiro hidráulico, lo que significa que es área de riesgo. Si es así, tampoco deberían construir nada en ese sector. La gran contradicción es que a ellos sí les sirve, porque el lote está en un sitio de alto desarrollo para la ciudad, pero al pagar nos ofrecen a precio de huevo, por el riesgo del sector".

Está amañada

Claudia Cristina Gómez Londoño, gerente de Inversiones Gómez Londoño, cuestionó los estudios comparativos que hacen con otros predios que tienen afectaciones y que no tienen vocación comercial y con usos de suelo diferentes. Los calificó como errores de principiantes.

"Sus mayores ingresos provienen de contrataciones con entidades del Estado, entonces hacen avalúos a gusto del contratista", aseguró.

Insistió que lo peor es que a pesar de las objeciones que les envían, hacen caso omiso. "Tocará acudir a los jueces para que decidan, pues la Lonja está amañada y desconoce las técnicas avaluatorias modernas", planteó.

También cuestionó que mientras hace dos años, para pagar impuestos, le avaluaron sus predios en $400 mil por metro cuadrado, ahora para vender se los estimaron en $270 mil.

Todo es igual

Jorge Mejía Arango, quien tiene un predio cerca del colegio La Consolata, también sostiene que el problema de la Lonja es que supone que todos los predios son iguales y terminan haciendo un cálculo basados en el método comparativo, violando lo que contemplan las normas.

Argumentó que con otros avalúos, como el método residual, recibió ofertas certificadas por $503 mil metro cuadrado, contra $240 mil del método comparativo de la Lonja de Propiedad Raíz.

"Preferimos irnos a instancias de un juez para que determine con otros peritos, como el Agustín Codazzi, si el valor que ofrecen es real o, como ha sucedido en otras oportunidades, es diferente".

Hay que acogerse

Fotos | Darío Augusto Cardona | LA PATRIA

De acuerdo con el Invías, las ofertas se hacen de acuerdo con la Ley, acogidos en los conceptos que emite la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, basados en su conocimiento y experiencia.

Según el Instituto, es vital entender que los valores no salen de un solo criterio o de un solo avaluador sino de un cuerpo colegiado, lo que permite una mayor idoneidad.

Para los propietarios, esta respuesta no satisface y por lo tanto ya son siete adicionales los interesados en llegar hasta las últimas instancias como la expropiación.

Si tienen pruebas, que lo demuestren

Guillermo Hurtado, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, aseguró que en el sector se han hecho unos 50 avalúos y a precios que los propietarios aceptaron. "Es imposible que algunos pretendan que por ser determinadas personas se les pague más. Entraríamos en un detrimento patrimonial al tesoro público y cometeríamos hechos dolosos que no estamos dispuestos a tolerar".

Aclaró que la resolución 620 del 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), dejó en claro que los avalúos para compra de bienes inmuebles de interés público se deben hacer por el método comparativo del mercado.

Sin embargo, negó que se comparen con lotes deprimidos, ya que ese método se basa en zonas con las mismas características, homogéneas, basados en una investigación de mercado.

Insistió que los predios se devalúan por estar en zona de riesgo o al pie de quebradas, lo que se califica como ronda de río. "Eso hace que el valor sea menor a otros donde sí se puede construir".

Hurtado sostuvo que no hay ningún amaño en los avalúos. "Si tienen pruebas que lo demuestren, es una falta de respeto que denigren contra la entidad, por no acceder a pagarles más de su valor real".

Daniel Arroyave, gerente CRM Motos

No tenemos conocimiento de las dimensiones que va a tener el andén por donde van a transitar los peatones y además los espacios que van a dejar para los parqueaderos van a quedar muy estrechos.

Juan Pablo Posada, representante HDC Ferretería y Suministros

Los valores que están dando no son los acordes con el área donde estamos ubicados y menos por la valorización de esta zona, de alto flujo de tráfico, zona industrial y vía de entrada a la ciudad.