Asegure y legalice su vivienda

NEGOCIOS | LA PATRIA

Construir o comprar una vivienda nueva en Manizales es un desafío. Arquitectos e ingenieros aseguran que esto se debe a que la ciudad está sobre la falla geológica de Romeral, cerca del Nevado del Ruiz, y la topografía es montañosa, lo que la hace vulnerable ante sismos, deslizamientos y avalanchas.

Por eso, los expertos recomiendan seguridad y legalidad a la hora de buscar casa o apartamento. También para evitar hechos como los que ocurrieron en el 2013 y el 2017 con el desplome de los edificios Space en Medellín y el Blas de Lezo en Cartagena, respectivamente. Ambos colapsaron porque presentaron fallas estructurales.

Ante esta situación, el exministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, creó la Ley Antispace o de Vivienda Segura en el 2016 para frenar la construcción de edificaciones que no cumplen rig0urosamente los requisitos de la Ley 400 de 1997.

NEGOCIOS presenta una guía para que usted se asegure de que su vivienda sea segura desde tres ámbitos.

A. Jurídico

*Revise que el inmueble tenga la licencia de construcción y sus anexos como los estudios arquitectónicos, estructurales, de suelos, de sismo resistencia, valoración del área de ocupación y construcción, acreditación de propiedad y certificado de citación de vecinos o terceros.

*Verifique el certificado de tradición (lo pide en la notaría o en la Oficina de Instrumentos Públicos). Allí puede corroborar si el inmueble tiene embargos o está hipotecado. (Ver video en la web).

*Compruebe que en la escritura, que reposa en notaría, esté la licencia de construcción y el certificado de tradición. (Usted puede solicitar copias de estos documentos).

*Según la Ley 1796 del 2016 o Vivienda Segura, cerciórese de que el director de obra o supervisor técnico haya emitido la certificación técnica de ocupación, en la que se consigna que la edificación se construyó tal y como lo estipuló la licencia. (Este documento se entrega en la notaría para que se registre en la matricula inmobiliaria).

*Es importante que pregunte por la reputación de la constructora o del ingeniero de obra en las curadurías. También visite el lote de la construcción, exíjale al constructor copias de la licencia, la promesa de compraventa y la escritura, y que esta tenga paz y salvo de predial, valorización y boleta de rentas departamental.

B. Urbanístico - arquitectónico

*Compruebe, según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que el predio cumpla con los índices de construcción: altura, espacio, uso de suelo.

*El Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistencia (NSR - 10) exige que el inmueble tenga licencia ambiental y que respete el espacio público.

*Si la vivienda es antigua, revise que no tenga alteraciones estructurales. Si las tiene, que sea para reforzamiento y no para debilitar la vivienda. En curaduría se puede comprobar si están legalizadas.

*Busque profesionales de ingeniería y arquitectura para que evalúen su casa.

*Consulte la cartografía del POT para saber qué sitios son intervenibles, cuáles son las zonas de protección ambiental y qué lugares tienen limitaciones por amenazas de deslizamiento, inundación, emisiones volcánicas y avalanchas.

C. Sismorresistencia

*La construcción debe basarse en el Reglamento NSR - 10. Los constructores deben entregar unos estudios a la curaduría en los que describen la calidad del suelo, el tipo de estructura, el esquema de protección contra el fuego, la resistencia y calidad de los materiales, el tipo de proceso de construcción y el sistema de evacuación, circulación y ventilación.

*Según la Ley 1796 del 2016 o de Vivienda Segura, las nuevas construcciones de hasta 2 mil metros cuadrados deben tener una supervisión técnica que evalúa los diseños estructurales.

*El estudio de suelo realizado por un ingeniero geotecnista es un anexo de la licencia de construcción. Allí se describe cuánto es resistente la tierra en ese punto, su cohesión, cantidad de agua, colores, y que no tenga basura.

Cifras

- 192 licencias de construcción están en trámite en Manizales en este momento.

- 126 licencias de modalidad son de obra nueva.

- 800 escrituras se tramitan en promedio en un mes en la Notaría Segunda de Manizales.

- 800 en las otras cuatro, para un total de 1.600.

- 170 procesos de infracción se adelantan contra la norma urbanística en Manizales desde agosto del 2017 hasta la fecha, según la Inspección Urbana de Policía 12. Los casos más reincidentes son las construcciones sin licencia, desconocimiento del uso de licencia y afectaciones a predios colindantes.

- 1.091 procesos por infracción se adelantan desde el 2015 hasta el 2017. Reposan en la Secretaría de Planeación.

El cartel amarillo, que se publica a las afueras de la obra con los datos de la licencia, advierte que está en trámite, por lo que no se puede empezar la obra. El blanco indica que la licencia se aprobó y que por tanto se inician las obras.

Tipos de licencia

Construcción: acto administrativo que autoriza adelantar obras nuevas, de ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones.

Urbanización: autorización para ejecutar obras en suelo urbano, creación de espacios públicos y privados, vías públicas y obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios.

Parcelación: autorización para ejecutar obras en suelo rural y suburbano, y obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el POT.

Subdivisión: autorización para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el POT.

Leonardo Cortés Cortés, curador urbano número uno

"La legalidad del inmueble es el certificado de tradición, requisito para expedir la licencia. Luego le corresponde a la Alcaldía, por medio de sus inspectores de policías, controlar las construcciones. Lo recomendable para la protección del ciudadano es que lea la escritura, el certificado de tradición y tenga referencias de quien construye la edificación".

Jorge Manrique Andrade, notario segundo de Manizales

"En la ciudad se redujeron los trámites para escriturar, se pasó de 17 a uno solo. Lo ideal es que las personas soliciten el certificado de tradición, que les evitará dolores de cabeza, porque le da claridad y tranquilidad, y para que estén seguros de lo que compran o venden".

Gonzalo Duque Escobar, ingeniero civil y profesor de la U. Nacional, sede Manizales

"Si la casa está licenciada y cumple con el Reglamento NSR - 10 es segura. Un estudio de microzonificación del riesgo de Manizales demostró que las construcciones de los años 80 no están actualizadas. El Centro Histórico es más propenso a caerse en un sismo o incendiarse porque las edificaciones en su mayoría son de bahareque".

José Robert Sánchez, arquitecto y coordinador de la Especialización en Gerencia de proyectos del territorio y evaluación inmobiliaria de la U. Católica de Manizales

"Con la Ley 1796 del 2016 se apretó la veeduría. Hay un vicio de construir primero y luego legalizar. La Alcaldía debe verificar que lo aprobado por curaduría esté conforme a la realidad. Hay muchas edificaciones con licencia antiguas, pero no están reguladas por la normativa actual de sismorresistencia. La invitación es a legalizar los predios".

John Jairo Osorio García, curador urbano número dos

"Por ley cualquier intervención en un inmueble, así sea insignificante, debe obtener una licencia. Algunos constructores en Manizales radican ante curaduría la licencia y en seguida empiezan a trabajar sin esperar la aprobación, eso no es permitido. El proceso normal es primero licencia, luego intervención".