Si va a comprar propiedad, pida su hoja de vida

MARTHA LUCÍA GÓMEZ

LA PATRIA | MANIZALES

Primer paso antes de comprar casa, apartamento, finca o lote: verifique la historia del inmueble que va a adquirir.

La recomendación es del abogado Jairo Villegas Arango, notario quinto de Manizales, quien agrega que esta información se encuentra en el certificado de tradición, documento que expiden la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, las notarías o se puede solicitar por internet.

"Allí aparece todo lo que ha pasado con el inmueble, desde que era lote, si pasó a ser casa, si la tumbaron y volvió a ser lote, y luego construyeron un edificio, por ejemplo".

Indica que este certificado se solicita con el folio de matrícula inmobiliaria (en el caso de Manizales, Villamaría, Chinchiná, Palestina empieza por 100). "En la parte superior de la primera página de la escritura aparece el número de ficha catastral, que es un número largo y con muchos guiones, y el folio de matrícula inmobiliaria que empieza por 100, guión y número, que tiene entre cuatro y seis dígitos máximo".

Agrega que en los casos de propiedad raíz es frecuente que tengan un folio independiente el apartamento, el garaje, el depósito.

Cómo leerlo

El certificado de tradición viene distribuido por anotaciones, "es un poco técnico, pero no es difícil de entender", indica el notario quinto. Vienen enumeradas, siendo la primera la más vieja y la última la más reciente.

"En este certificado se graba todo lo que pasa con el inmueble: una compraventa y quién compró, una sucesión, una hipoteca, un embargo, si fue objeto de pago con valorización. Uno debe mirar en cada anotación, qué acto se hizo y entre quiénes (incluyendo al dueño que está vendiendo) para ir siguiendo la historia del inmueble en una cadena lógica".

También se debe verificar, a lo largo del certificado, que el inmueble no tenga limitaciones de dominio, como gravámenes, hipotecas, servidumbres, demandas, embargos. Puede suceder que las tuvo y no hayan reportado que se cancelaron. "La sugerencia es que el comprador vaya a la entidad -banco, institución o juzgado- pregunte si sigue vigente el acto y el predio sigue enredado o fue pagado y le pueden expedir un certificado de cancelación", explica el notario.

Alerta

El certificado de tradición se expide con fecha y hora exacta de impresión, que aparece después del título del documento, pero esto implica que si una persona inescrupulosa está actuando paralelamente con el predio, el comprador corre el riesgo de no tener información precisa de lo que sucedió ese día.

Se sabe de personas que venden dos y tres veces el mismo bien a compradores diferentes, y aunque hacen escrituras y pagan los costos en todas las transacciones, solo aparece el negocio que se hizo en la notaria que lo reportó primero a Registro de Instrumentos Públicos, y los otros compradores terminan estafados.

"Ahí no hay responsabilidad del notario ni del Estado. La responsabilidad es del estafador, que maliciosamente vendió un mismo bien a varias personas distintas. La mayor medida de protección y de seguridad, para no caer en estos casos, es negociar con gente conocida; desconfiar de negocios bastante favorables, como precio muy bajo. Minas con tanto oro no hay", dice el notario.

Títulos

También existen los estudios de títulos, agrega el notario quinto de Manizales, documentos que sirven de base para construir el certificado de tradición, que se elabora básicamente con escrituras públicas y oficios de las entidades o sentencias de los juzgados. "Cada documento de esos es un título. Se hace especialmente para créditos hipotecarios".

Para estrenar

Si el negocio es comprar inmuebles nuevos, el notario quinto de Manizales, Jairo Villegas Arango, sugiere:

* Comprarlo a un constructor reconocido o pedirle la licencia de construcción, la personería jurídica si es una sociedad y la inscripción en cámara y comercio.

* Verificar con las curadurías urbanas si la licencia que le están mostrando está en regla y que la información sea real.

* Si la persona tiene la formación técnica suficiente podría mirar que se cumplan los retiros exigidos, que las áreas de cesión sean correctas. Si no se tiene, se parte del principio de buena fe, en cuanto a que el constructor está edificando conforme a las instrucciones que le dieron en la licencia y no se va a salir de ahí.

* Si el constructor incumple normas, el comprador puede dirigirse a la alcaldía o por vía judicial si el tema no para a pesar de intervenir la alcaldía.

Desde las curadurías

"Las curadurías funcionan desde 1998 para expedir las licencias urbanísticas. Si en un municipio no existen, la función la ejercen las alcaldías. El urbanizador debe presentar proyecto con estudios técnicos que respalden la seguridad y el cumplimiento de normas, generalmente incluidas en los planes de ordenamiento territorial.

"Cuando se tiene la licencia de urbanismo viene la licencia de construcción, que concreta en detalle la edificación para su uso y qué espacios debe tener.

"Al comprador le recomiendo pedir que le muestren ambas licencias, esto se hace en la alcaldía o las curadurías con el código de ficha catastral, la dirección del predio o el nombre del urbanizador. Como curadurías tenemos una función previa de sanción hasta que se expide la licencia", Jhon Jairo Osorio, curador urbano segundo en Manizales.

Cambios en el control

Según el abogado Juan David Agudelo, jefe de la Oficina de Control Urbano adscrita a la Secretaría de Planeación de Manizales:

1. Las licencias otorgadas por las curadurías urbanas se remiten a la Unidad de Control Físico de Planeación para que haga el seguimiento y verifique el cumplimiento.

2. Antes del 30 de enero pasado, cuando entró a regir el nuevo Código de Policía, si se detectaba un incumplimiento se remitía el caso a Control Urbano para iniciar un proceso administrativo sancionatorio por no sujetarse a la licencia o por construir sin ella. Ahora son las inspecciones de policía las que van a adelantar estos procesos y los sellos de suspensión de obra y la imposición de multas, con el apoyo técnico de ingenieros y arquitectos de Planeación.