Reactivan proyectos urbanísticos en la ladera del Perro

* Vea el infográfico original en el archivo adjunto.

ALEXANDRA SERNA
LA PATRIA | MANIZALES

Vallas, banderas y salones de venta alrededor de la estación de servicios Renault Minuto, en la Avenida Alberto Mendoza, dan cuenta de que los constructores han regresado su mirada a la ladera del Perro. Tres proyectos urbanísticos nuevos y otro de ampliación evidencian que hay una reactivación, tras casi cuatro años de inactividad.
Trébol 81, de CFC Construcciones, recibió la licencia urbanística en diciembre del año pasado para edificar una torre de apartamentos. Torres Picasso, de la Constructora Servinsa, presentará la próxima semana los documentos para iniciar el trámite de la licencia; también harán una torre. Monticello segunda etapa, de Terra, construye un edificio de apartamentos contemplado en un proyecto de ampliación, autorizado según la Curaduría Urbana 1.
Arriba de la ladera, al lado del colegio Santa Inés, se proyectan más multifamiliares, llamados Torres de Milán, de la constructora Camú (de Armenia), y la licencia está en trámite. Como LA PATRIA publicó en noviembre de 2012, esa firma está interesada en construir allí, además, un Unicentro, para lo cual adelanta los estudios técnicos. Leonardo Cortés, curador urbano 1, afirma que el trámite incluye un lote comercial, aunque al leer el letrero que anuncia el proceso, solo se refiere a los apartamentos.
Que se expanda la urbanización en la ladera del Perro, que según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) está marcada en varios sectores con amenaza alta por deslizamiento, preocupa a algunos ciudadanos.
"Si siguen construyendo no estaría tranquila, pues afectarían la estabilidad de la montaña", expresa Ana Carolina Olarte, habitante del Conjunto Sierra Bonita, cerca de Renault Minuto. Allí se inundaron en 2008 varias casas por la creciente de la quebrada El Embrujo, que pasa por un lado.

Restricción vigente

Ese año hubo por lo menos cuatro deslizamientos en el sector, desde el conjunto Torres de Positano (yendo para el Batallón) hasta Expoferias, donde se inundó la glorieta. La OMPAD optó en marzo de 2009 por restringir los proyectos urbanísticos y usos agrícolas del suelo en esas laderas y en la de la Alambra. Registraba 46 deslizamientos.
La medida sigue vigente, como este diario corroboró con el entonces jefe de esa Oficina, Carlos Alberto García, y con los tres encargados de ella hasta el pasado 9 de enero, cuando renunció David Fernando Arias. La directriz también planteaba que una vez Corpocaldas terminara los estudios para las obras de estabilidad (ya las hicieron), se podría "construir una normativa, que deberá ser incorporada en el POT", según un oficio.
Siete meses después, Corpocaldas le envió un documento técnico al entonces alcalde Juan Manuel Llano, recomendándole que restringiera completamente el desarrollo de nuevos proyectos y del sobrepastoreo en la zona oriental de la ciudad. La administración no adoptó ese concepto como tal, pero siguió vigente la directriz de la OMPAD.
¿Qué pasó luego para que se reactivaran las construcciones? José Fernando Olarte, secretario de Planeación de Manizales, y Arias, exjefe de la OMPAD, responden que el Decreto 1469 de 2010 les quitó la competencia a los municipios para avalar los estudios técnicos en laderas vulnerables, entregándoles a los constructores la responsabilidad de realizarlos con firmas idóneas para presentarlos a las curadurías.
"Nunca modifiqué el concepto de Carlos Alberto García, pero tampoco podía ir contra la ley", agrega Arias. Llama la atención, sin embargo, que García no haya acatado el decreto nacional, pues hasta cuando estuvo al frente del cargo, en julio de 2011, mantuvo la restricción. "Era una medida preventiva que había que sostener porque el invierno seguía muy crítico".

Falta claridad

Ni las mismas curadurías están de acuerdo con qué criterio prevalece, si la norma nacional o la directriz local.
Jhon Jairo Osorio, curador urbano 2, sostiene que el decreto prima sobre el concepto de la OMPAD, de ahí que haya concedido la licencia a Trébol 81 y en su despacho vayan a radicar los documentos para Torres Picasso. Vale aclarar que el primer proyecto está en una zona que el POT cataloga como apta para el desarrollo; el otro, en una ladera con amenaza, por lo que los constructores tienen que presentar estudios geológicos, geotécnios y ambientales.
Cortés, curador urbano 1, en cambio, acata la restricción para las laderas vulnerables a los deslizamientos. Explica que el anterior curador le solicitó en octubre de 2010 a la Alcaldía que le aclarara si con la entrada del decreto nacional la directriz de esa entidad seguía en firme.
"La Secretaría Jurídica respondió que la decisión de la OMPAD se mantenía, a la vez que debía acatarse el decreto en el sentido de que al Municipio ya no le correspondía establecer los términos de referencia de los estudios. La restricción está vigente y, por lo tanto, no deben darse licencias", argumenta Cortés.
El secretario de Planeación no señala quién tiene la razón, pues "cada Curaduría tiene autonomía administrativa". Simplemente dice que si hay alguna restricción es de la Avenida hacia abajo, donde incluso se suspendió hace tres años un proyecto de vivienda y hace poco tumbaron lo que quedaba del salón de ventas.

Para revisar

En lo que coinciden ambos curadores es que sería preferible preservar esas laderas a que las sigan urbanizando, aunque Osorio hace hincapié en que faltan terrenos en la ciudad para que esta se expanda.
Hernán Cortés, otro habitante de Sierra Bonita, agrega que mientras continúe el sobrepastoreo por el sector será más difícil evitar los deslizamientos, así llenen de cemento las laderas. "Me da miedo lo que vayan a hacer por allá al lado del Santa Inés, por el peso de las construcciones, y con todo lo demás van a torear la avenida".
Guillermo Ocampo, administrador de ese conjunto, le responde que según lo que ha averiguado con firmas de ingenieros la edificación hasta puede darle estabilidad al terreno, "porque amarra la tierra". Él no le teme tanto a que sigan urbanizando, "mientras las autoridades supervisen que los constructores hagan las obras necesarias".
Para Javier Rodríguez, ingeniero encargado de Torres Picasso, los estudios que realizan las firmas especializadas son garantía suficiente para estar tranquilos, pues además "señalan dónde se puede construir y dónde no, y qué se debe hacer". En su caso, por ejemplo, Quasar desarrolló los análisis geotécnicos. Las curadurías, sin embargo, no pueden evaluar si esos estudios quedaron bien hechos. Es decir, el constructor los contrata y avala.
Aún así, la próxima revisión del POT, que debe iniciar este año, puede ser una oportunidad para replantear el uso del suelo de esa ladera y de las adyacentes.
Corpocaldas realiza un estudio de la cuenca de la quebrada del Perro para generar una declaratoria de suelos de protección, que restringiría la urbanización, afirma Wilford Rincón, subdirector de Planeación de la entidad. También analizan que desde el río Chinchiná, que fluye al pie de la ladera, hasta la pendiente de la montaña antes de llegar a la Avenida, se extiendan unos retiros de faja, es decir, unas zonas que por influencia del cauce no sean aptas para construir. "Esto debería incluirse en la revisión del POT".
El secretario de Planeación dice que esas propuestas serán discutidas, pero que por lo pronto se guiarán por la normativa vigente. Aunque si las licencias en últimas las otorgan las curadurías, es evidente que falta trecho por caminar y criterios por unificar.

Algunos antecedentes

2004 a 2008: deslizamientos en la cuenca de la quebrada del Perro.
2007: deslizamientos por el Batallón de Ayacucho y en una ladera cercana a Renault Minuto.
2008 (primer semestre): deslizamientos entre Torres de Positano y la ANDI, en una ladera contigua, en la intersección de Renault Minuto, por la quebrada El Embrujo hacia el conjunto Sierra Bonita y entre Expoferias y el Bosque Popular.

Controles a los proyectos

Ricardo Alberto Rincón, inspector de Control Urbano de la Secretaría de Planeación Municipal, dice que ordenará unas visitas a los sitios donde pretenden construir los proyectos urbanísticos en la ladera del Perro. En Trébol 81 no se observó ayer el letrero con el número de la licencia otorgada, que por ley debe estar expuesto durante la construcción. En Torres Picasso hay un salón de ventas, que solo se puede hacer una vez se tenga la licencia aprobada. No obstante,  Javier Rodríguez, ingeniero de Servinsa, responde que el propietario del lote y la constructora formaron una fiducia para vender apartamentos sobre planos, y que esa figura les posibilita ofertar con antelación las viviendas.