Una enorme controversia causó en la ciudad la liquidación que hizo el pasado mes de febrero la Secretaría de Planeación de la contribución de la plusvalía, con la que se esperaba recaudar una cifra aproximada a los 200 mil millones de pesos. Finalmente, la administración atendió el reclamo que hicieron los afectados y diferentes estamentos cívicos y tomó la decisión de aplazar su cobro.
Para entender un poco en qué consiste esta contribución, sirve compararla con la de valorización, que es un mecanismo utilizado por los entes territoriales para financiar las obras de infraestructura, siempre y cuando estas obras, previo estudio, contribuyan a aumentar el precio de los inmuebles en su área de influencia. Manizales tiene una amplia tradición en la construcción de obras por este sistema. Se puede decir que la mayoría de las avenidas de la ciudad se han realizado por valorización.
La plusvalía es una contribución que se hace al Estado por el mayor valor que obtiene un terreno por las obras o acciones que se ejecutan en la zona en donde está ubicado. El ejemplo más claro es cuando una finca pasa de ser un terreno rural a ser urbana o suburbana. En este momento la finca ya no se comercializa por hectáreas o por cuadras, sino por metro cuadrado y su valor es muy diferente, razón por la cual el Estado considera que debe recibir una parte de este beneficio económico.
Para determinar el monto de ese beneficio se debe hacer el respectivo estudio que incluya el avalúo del terreno, y la plusvalía solo se cobra cuando efectivamente se materialice el cambio de uso; es decir, cuando se haya protocolizado, por ejemplo, la parcelación del terreno. Es claro que si se vende una finca que está gravada con la plusvalía, pero no se ha protocolizado ninguna parcelación; es decir, no se ha cambiado el uso del suelo, no se cancela la contribución.
La norma establece que el porcentaje máximo a cobrar por plusvalía no puede superar el 50% de lo que arroje el estudio del beneficio económico obtenido por el propietario. Del cobro de la plusvalía viene hablándose desde hace muchos años en el país y son varias las ciudades que la están cobrando. En el caso de nuestra ciudad, la anterior administración municipal tomó la decisión de hacer el estudio para determinar los predios afectados, el beneficio obtenido por efectos de haber pasado los terrenos de suelo rural a suburbano, o por pasar de suelo rural a expansión urbana y establecer el monto a pagar y la presente administración municipal, tomó la decisión en febrero de expedir el decreto de liquidación de la contribución.
Son un poco más de trescientos predios los que se vieron afectados. La discusión no solo se dio por el hecho de tener que pagar la contribución -como es lo normal- sino porque el monto a cobrar es excesivamente alto, especialmente en los actuales momentos de crisis que estamos viviendo. Hay propietarios que manifiestan que la contribución supera en alto grado el valor comercial del predio.
Como decía, la discusión del cobro de la contribución de la plusvalía viene dándose desde hace muchos años. No es claro que un propietario de un inmueble se vea beneficiado económicamente por una decisión administrativa -que entre otras no le haya generado ninguna erogación- y no contribuya con algún recurso a la administración municipal.
Lo que se debe hacer es, como se hace con la contribución de valorización, explicar ampliamente a los propietarios las razones por las que se está cobrando la plusvalía, clarificar los avalúos que se hicieron a todos los predios y, por supuesto, cobrar una contribución acorde con la capacidad económica de la región.