Remodelan casas para sacar locales

A lo largo de la Avenida Santander han aparecido en los últimos años gran cantidad de locales comerciales. Unos hacen parte de edificaciones nuevas y otros surgen tras la modificación de grandes viviendas.

Este último fenómeno ha tomado fuerza ya que permite que los propietarios de los inmuebles obtengan beneficios económicos y aprovechen mejor el espacio disponible.

Según cifras de Camacol, en 2011 el número de licencias o permisos de construcción expedidas fueron equivalentes a 296 mil 814 metros cuadrados, un incremento del 20,1% frente al 2010. “De ese total 190 mil son de vivienda y quedan 100 mil metros cuadrados en otras edificaciones que comprenden industria, comercio, institucional y adiciones y modificaciones”, indicó Santiago Robledo, presidente de Camacol Caldas.

NEGOCIOS revisó los reportes de las curadurías urbanas 1 y 2 de Manizales (ver recuadro) y al sumar las licencias relacionadas con comercio, se muestra que en 2011 se licenciaron 32 mil 748 metros cuadrados de obra nueva y 7 mil 745 metros cuadrados de modificaciones, entre los que se encuentran las que solicitan las personas para remodelar sus viviendas.

En este aspecto, en el segundo semestre hubo más dinamismo en modificaciones pues totalizaron 4 mil 933 metros cuadrados contra 2 mil 811 metros cuadrados registrados entre enero y junio, un 75,5% más.

Más rentas

Ángela Saldarriaga Botero, gerente de Panorama Inmobiliario, afirmó que esta tendencia hace parte del crecimiento de la ciudad sobre todo en zonas como La Estrella, Belén y Palermo. “La llegada de inversiones nuevas y de las grandes superficies traen ese desarrollo y la gente aprovecha eso y convierte su casa, que no renta nada, en un local comercial”.

Rogelio Meza Valencia, gerente comercial de Cima inmobiliaria, agregó que esto también se está presentando en las carreras 23 y 22 del Centro. “En general estos locales han tenido buena aceptación y ya depende que el propietario nos de un precio que se ajuste al mercado porque si es una suma muy alta, estos locales se van quedando sin alquilar”.

Este es el caso de Héctor Jaramillo, quien hace dos años remodeló la casa que posee frente al colegio Santa Inés y sacó un local de 340 metros cuadrados por el que pide $8 millones.

“Si he tenido muchas solicitudes para poner restaurantes o para sedes de empresas, pero es muy complicado arrendarle a la gente porque no llenan los requisitos y los fiadores no cumplen”, anotó.

Hay casos de viviendas convertidas en locales sobre la Avenida Santander y cerca a El Cable con un canon de arrendamiento de $18 millones por un área de 700 metros cuadrados. Cerca al Batallón Ayacucho la cifra baja a unos $4 millones por un local normal y cerca del Hospital Infantil, hay opciones entre los $2 millones 200 mil y $3 millones 500 mil.

“Se observa que un día abre un negocio y a los meses lo cierran, y vuelve y queda el local disponible, entonces los propietarios sí alquilan, pero con una rotación alta por periodos de pocos meses”, comentó Ángela Saldarriaga Botero.

¿Sobreoferta?

Guillermo Hurtado Mejía, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, dice que la demanda de locales y de vivienda es muy alta en Manizales. “La ciudadanía está adquiriendo locales y vivienda con muy poco crédito. Hemos estimado que en vivienda solo el 30% de los adquirientes recurren a un préstamo, o sea que como dice el cuento, la plata está debajo de los colchones”.

Por su parte la gerente de Panorama Inmobiliario cree que se puede hablar de sobreoferta de locales y agrega que la oferta comercial se está desplazando del Centro a sectores como El Cable y La Estrella.

Sin embargo, el gerente comercial de Cima inmobiliaria, opinó que eso depende de la necesidad de cada cliente. “Hay unos que necesitan en la Avenida Santander para montar bares, restaurantes y boutiques, mientras que otras personas piden que sea en la carrera 22 o 23 para montar ferreterías, almacenes de pintura o de venta de ropa más económica”.

Otro elemento a tener en cuenta tiene que ver con el impacto que podría tener en la ocupación de algunos centros comerciales.

Para Guillermo Hurtado Mejía es muy normal la rotación de los locales por diversas circunstancias en estos establecimientos. “Una de ellas es que a esos centros comerciales entra mucha gente que no es comerciante entonces toman un local y al ver que no les resultó el negocio terminan ofreciéndolo en arriendo”, reveló.

Por su parte Rogelio Meza Valencia, opinó que muchos prefieren tener un local cerca de la Avenida Santander que en un centro comercial. “Últimamente me han pedido muchos locales fuera de estos sitios porque a veces la gente va más a pasear que a comprar. En cambio al estar sobre la calle la gente constantemente pasa por ahí y ve el almacén, y si necesita algo entra y hace la compra”, dijo este ejecutivo quien añadió que algunos prefieren ahorrarse la cuota de administración de un centro comercial e invierten ese dinero en un local ubicado sobre la avenida.

En los primeros dos meses de 2012 el movimiento de licencias para obra nueva y modificación no han tenido mucho dinamismo, según datos de la Curaduría Urbana 2 de Manizales (los reportes de la Curaduría 1 no estaban disponibles en su página web). Por ejemplo, en enero se registraron 73 metros cuadrados para comercio, mientras que en febrero solo fueron 69 metros cuadrados. Sin embargo, los últimos anuncios de nuevos desarrollos del centro comercial Cable Plaza, así como el interés de otras grandes superficies por llegar a Manizales, probablemente animen a más propietarios a remodelar sus casas y tratar de sacar una tajada del pastel del comercio en la ciudad.

Entre la legalidad y la informalidad

John Jairo Osorio García, Curador urbano 2 de Manizales, enumeró las opciones de licencia de construcción para uso comercial.

- Adecuación:

“Si yo tengo una edificación o casa y tal como está me sirve para poner unas oficinas, eso se llama una licencia de construcción de adecuación, porque no hay obra nueva”.

- Modificación:

“Cuando ya hay intervenciones físicas hablamos de modificación porque por ejemplo hay que tumbar una pared, agrandar una ventana para convertirla en vitrina o construir unas escalas, etc. Esto depende de las necesidades del propietario”.

- Ampliación:

“Cuando hay una porción de un predio que no está construido y yo quiero edificar algo allí como un local, entonces hablamos de ampliación porque esa parte no existía en la construcción original”.

Osorio García agregó que en muchas ocasiones la gente no pide el permiso respectivo sino que empieza a vender algún producto o servicio en su hogar.

“Las personas no tienen la cultura de legalizar sus situaciones sino que empujados por la necesidad de generar recursos ponen un negocio y nunca piensan que eso requiere unas licencias. También se ve que vienen a la Curaduría a legalizarse y al mencionarles los documentos y requisitos para hacerlo, se arrepienten”, manifestó el funcionario.

El Curador agregó que para vigilar esta situación, la Secretaría de Planeación del municipio contrata personal para realizar el control urbano en la ciudad. “Ellos recorren las calles, analizan las edificaciones ilegales y piden la licencia, pero cuando se termina el contrato uno ve en el Centro varias operaciones comerciales que son ilegales”, concluyó.