Así van tres frentes del Macroproyecto San José en Manizales

MARTHA LUCÍA GÓMEZ
LA PATRIA | MANIZALES

Avalúo de predios
Según Guillermo Hurtado Mejía, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, de por lo menos 300 avalúos que han hecho para la compra de predios del Macroproyecto San José se han presentado dos reclamaciones por el precio. En uno, vieron que la persona podía tener razón y se hizo un segundo avalúo, y en el otro caso ratificaron el valor ofrecido.
Hurtado Mejía dice que algunas personas están en una confusión, al pensar que para avaluar predios utilizaron un método que no está contemplado en la ley. Asegura que emplean el método de comparación de mercado, aprobado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) atendiendo las normas para establecer el valor de un inmueble.
"Se ha presentado confusión porque nos hemos apoyado en la metodología de Helio de Caires, avaluador brasilero, que ayuda a tener mayor precisión en los avalúos, pero no es un método. Lo que hace es ajustar el valor del mercado de los predios, por medio de unas fórmulas matemáticas, de acuerdo con su ubicación en una manzana y la relación frente y fondo", explica el presidente de la Lonja.
En marzo de este año, LA PATRIA conoció que habitantes de la Zona Mixta del Macroproyecto consideraban esta técnica fuera de la norma colombiana. El efecto era que en vez de beneficiarlos, por tener predios grandes, los castigaba. El Helio de Caires aumenta puntos por esquinas, frentes y la proporción entre frente y fondo de una propiedad.
El economista e investigador en avalúos Óscar Borrero Ochoa dijo en esa oportunidad que el uso de esta técnica es válida para el país, por ser una metodología universal. El presidente de la Lonja agrega que el IGAC también hace premios y castigos en los avalúos por la relación frente-fondo de los predios y por su forma geométrica.

El proceso
El procedimiento que utiliza la Lonja consiste en investigar en el mercado cuánto valen el lote de terreno y las casas, tanto en el barrio a avaluar como en otros lugares similares en tipología social, geografía y actividad económica.
"De allí salen unos valores del lote y se hacen ajustes con el Helio de Caires", señala el presidente de la Lonja, y agrega que el valor depende de lo que en el lote se pueda hacer (uso del suelo), tamaño, forma, localización, relación frente-fondo, entre otras características.
Para las construcciones, la Lonja hizo una tabla en la que consideraron los diferentes tipos de edificación y materiales (bahareque, mixtas, ladrillo, concreto reforzado, entre otras), además del estado de conservación del inmueble. Esto da una calificación y de ahí sacan el avalúo. La metodología la aceptó la Empresa de Renovación Urbana (ERU), como contratista, y la Sociedad Caldense de Arquitectos, interventora.
Sin embargo, hay dueños de predios que han reclamado por considerar que tienen áreas mayores. Hurtado Mejía argumenta que trabajan con la información que les pasa la ERU, que a su vez se basa en la que tiene el IGAC para determinar el área del lote y de la construcción.
"En San José hay mucha construcción informal, pues hay quienes han hecho ampliaciones sin llenar los requisitos legales, y esto no lo tiene registrado el IGAC. Por eso cuando se hace el avalúo, las personas dicen que su casa tiene más área construida, solicitan una revisión. Se inspecciona el predio, se corrigen los datos y se vuelve a hacer un avalúo", explica.

Construcción de apartamentos
Un contratista de la Empresa de Renovación Urbana (ERU) construye en unos lotes del barrio La Avanzada los primeros 380 apartamentos del Macroproyecto San José.
Carlos Abad Ramírez Toro, gerente de la ERU, dice que deben estar listos para finales de diciembre de este año, si no hay contratiempos. Hay avances en la construcción de cimentaciones para el primer edificio, pero tuvieron un retraso por tener que hacer obras de estabilidad adicionales.
Profesores de la Universidad Nacional sede Manizales advirtieron de los riesgos de construir en este lote por su cercanía con algunas laderas, y que esto encarecería los trabajos. El gerente de la ERU sostiene que las obras de estabilidad están diseñadas desde el 2009. "Lo que pasa es que no quedaron previstas en el contrato de los apartamentos, lo que se hizo fue incluirlas como obras complementarias, con una adición del contrato".
Los recursos provienen de un fondo en el Patrimonio Autónomo de Vivienda de Interés Prioritario, que es entre el Ministerio de Vivienda y el Municipio de Manizales. Se constituyó con $ 46 mil 200 millones ($ 40 mil millones del Ministerio y $ 6 mil 200 millones del Municipio).
Ramírez Toro agrega que para adjudicar los primeros apartamentos en La Avanzada trabajaron con representantes de la comunidad, ya tienen una lista de potenciales beneficiarios que será remitida al Ministerio, allí verificarán si cumplen y pueden acceder a subsidios de vivienda.
"La prioridad serán las familias que están saliendo para poder generar el suelo y construir los apartamentos, y las que no tienen con qué comprar una vivienda porque los avalúos de los predios que ocupaban son muy bajitos", señala el gerente de la ERU.

Avenida Colón
Ya están listos 140 metros lineales de terreno para que el Consorcio Avenida Colón pueda reiniciar la construcción de la Avenida. El contrato fue suspendido en mayo del año pasado, el Consorcio se quejó ante la Alcaldía de no tener terreno suficiente para poder seguir las obras de este par vial.
Carlos Abad Ramírez Toro, gerente de la Empresa de Renovación Urbana, expresa que no ha sido fácil la consecución de suelo para darle pista a una segunda etapa de la Avenida Colón. "La Alcaldía empezó a concertar con las comunidades cómo se adelantarían los frentes de trabajo, de tal manera que se minimizaran los efectos negativos que estaba generando el Macroproyecto".
Algunos pobladores e instituciones se quejaron de la compra indiscriminada de predios, sin orden ni planeación.
Ramírez Toro indica que, aunque hay suelo disponible, el contratista prefiere tener un frente de trabajo más grande para  continuar. "La próxima semana tendremos un avance significativo, especialmente en la recta de Las Delicias (por Avical), solo nos falta adquirir un predio que está en negociación".
También tienen listo un frente de unos 60 metros, desde la calle 23 hasta el puente de la 27 (acceso a La Avanzada), y más adelante hay otro tramo para unas obras de estabilidad necesarias para llegar hasta la parte baja de La Pelusa. En el cerro de acceso al barrio Estrada hay otro trayecto adelantado, le faltan unos tres predios por comprar, allí construirán parte de la Avenida y se iniciará la Zona Mixta con unos proyectos de vivienda.
La Avenida Colón tiene construido aproximadamente un kilómetro, el compromiso de esta Administración es hacer otro kilómetro más para completar el par vial desde la parte baja del centro comercial Fundadores hasta la calle 23.
"Desde Fundadores hasta empalmar con el primer kilómetro del par vial son unos 300 metros, que ya están quedando listos para entregarle al contratista".