Secretaría de Planeación le responde al Intergremial por el POT

El pasado 1 de septiembre, el Comité Intergremial de Caldas emitió un comunicado en el que insistió que hay una gran incertidumbre en la estabilidad de las decisiones públicas, en detrimento de las inversiones a mediano y largo plazo, debido a que para los empresarios y para la ciudadanía en general, es esencial contar con reglas de juego claras y a largo plazo que ofrezcan seguridad a los proyectos que le aportan al desarrollo sostenible, económico y social de la región.

Hoy, la Secretaría de Planeación de Manizales también dio a conocer un comunicado en el que dice exteriorizar su extrañeza tras este pronunciamiento.

“En primer lugar, vemos con extrañeza que se realice este tipo comunicado en el que manifiestan la preocupación en algunos temas con posterioridad a la aprobación del POT, teniendo en cuenta que dentro del proceso de discusión, aprobación y adopción del POT llevado a cabo por parte del Concejo de Manizales, se brindaron todas las garantías de participación y solo hubo representación de Camacol y Fenalco-. Fue allí donde el Comité Intergremial de Caldas y otros gremios que no estuvieron presentes, tuvieron la oportunidad de exponer, manifestar y llevar a discusión estos asuntos en concreto durante los Cabildos y socializaciones, el primer y segundo debate –más de tres meses de discusión del POT-, y no esperar un mes luego de la aprobación y adopción del mismo”.

El coordinador de ponentes del POT, el concejal del Partido Liberal, César Díaz, también reclamó que el Comité no participó en las discusiones en el Concejo.

Carmela Aristizábal, directora del Comité Intergremial de Caldas, en entrevista con LA PATRIA Radio el pasado miércoles expresó que sí estuvieron presentes en las ponencias: "Estuvimos en el cabildo abierto y los debates, pero no hicimos ponencia".

El Comité también reclamó por la escasez de suelo urbanizable para vivienda de interés social que no queda resuelta en el POT, generando un aumento en el costo del suelo debido a la limitación de la oferta. Estima que esto se verá reflejado en el precio final de la vivienda.

Este es el comunicado completo de la Secretaría de Planeación que responde a los puntos que reclama el Comité Intergremial de Caldas:

Una vez como conocido el Comunicado emitido el 01 de septiembre de 2017 por el Comité Intergremial de Caldas sobre el POT, donde reconocen la importante gestión llevada a cabo por parte de la Alcaldía y el Concejo de Manizales en la revisión y actualización del Plan de Ordenamiento Territorial de Manizales; destacan las contribuciones y avances más significativos que dará el POT al Municipio en aspectos como: la definición de esquemas de gestión para las áreas de amenaza y riesgo, la derogatoria de la inequidad normativa urbana generada en su momento por las Piezas Intermedias de Planificación –PIP-, la corrección de la alta dispersión normativa, la definición de normas por ámbitos normativos, el reconocimiento de la Estructura Ecológica de Soporte y las opciones para su consolidación, entre otros logros; y manifiestan a su vez la preocupación de que en el mismo no encuentran respuesta a  asuntos como “la seguridad jurídica de inversiones en la ciudad”, el “acceso a vivienda por parte de las familias de estratos medio y bajo”, y “la saturación en la conformación urbanística a partir de la no configuración de retiros adecuados entre edificaciones”, la Administración Municipal se permite dar respuesta en los siguientes términos:

En primer lugar, vemos con extrañeza que se realice este tipo comunicado en el que manifiestan la preocupación en algunos temas con posterioridad a la aprobación del POT, teniendo en cuenta que dentro del proceso de discusión, aprobación y adopción del POT llevado a cabo por parte del Concejo de Manizales, se brindaron todas las garantías de participación y solo hubo representación de Camacol y Fenalco-. Fue allí donde el Comité Intergremial de Caldas y otros gremios que no estuvieron presentes, tuvieron la oportunidad de exponer, manifestar y llevar a discusión estos asuntos en concreto durante los Cabildos y socializaciones, el primer y segundo debate –más de tres meses de discusión del POT-, y no esperar un mes luego de la aprobación y adopción del mismo.

1. Respecto a la oferta de suelo para vivienda de interés social, el POT aprobado contempla las siguientes potencialidades para el desarrollo de vivienda VIS y VIP en la ciudad:

• Con la propuesta de gestión del riesgo y a partir de los estudios detallados, se podrá llegar a habilitar alrededor de 500 hectáreas de suelo urbanizable al interior del perímetro urbano; suelo que en el anterior Plan de Ordenamiento Territorial y en las Piezas Intermedias de Planificación, formaba parte de los suelos de protección.

• Se incorporó en el POT el Tratamiento Urbanístico de Mejoramiento Integral en el ordenamiento de la ciudad; a partir del mismo se posibilitará el desarrollo de programas de mejoramiento y/o construcción de vivienda de interés social–con base en estudios detallados de riesgo-, que contribuirán a disminuir el déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda y evitar en lo posible la reubicación de la comunidad hacia otros sectores.

• Acorde con el modelo de ocupación definido para Manizales –densificación, compactación, renovación,  mezcla de usos y centralidades-, se permite el desarrollo de vivienda VIS y VIP en todos los ámbitos normativos de la ciudad –a excepción de los ámbitos con vocación industrial-; incluso en los Centros Poblados y el suelo rural, bajo las densidades y/o características propias de dicha clasificación.

• La normativa urbana de aprovechamientos -índices de construcción- aumentó considerablemente en la ciudad y se asignó de manera más equitativa -por ámbitos normativos-, permitiendo esto optimizar al máximo el suelo y generar un mayor número de unidades de vivienda, contrario a lo que se podía realizar con la anterior normatividad.

• De acuerdo con el definido en el POT –a partir del Decreto Nacional 1077 de 2015-, las actuaciones de urbanización de predios regulados por el Tratamiento de Desarrollo y de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo, deberán destinar los respectivos porcentajes de suelo requeridos en la norma para el desarrollo de programas de Vivienda de Interés Social y Prioritaria.

• El  POT se articula con el Macroproyecto San José y reconoce la importancia y potencialidad del mismo como área de renovación y redesarrollo para la ciudad, la que cuenta con un alto potencial de albergar suelo apto para el desarrollo y construcción de programas de vivienda de interés social y prioritaria.

Adicionalmente y en concordancia con lo anterior, es de vital importancia lo estipulado en el artículo 112 del Acuerdo del POT, mediante el cual se impulsará al Macroproyecto San José como área receptora de obligaciones de vivienda de interés social VIS y VIP que se generen en la ciudad como producto de la aplicación de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial y del Decreto Nacional 1077 de 2015 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya, con el fin de disminuir el déficit de vivienda de la comuna y la ciudad.

1. En lo relacionado con la “inseguridad jurídica”, el POT aprobado dispone con claridad cuáles son las normas urbanísticas o “reglas de juego” que regirán durante su vigencia, sobre las cuales los promotores y/o inversionistas estructurarán sus proyectos e inversiones.

No citan en el comunicado cuáles son los asuntos puntuales que preocupan al Comité Intergremial de Caldas como producto del trámite realizado en el Concejo; no obstante y como se indicó anteriormente,  pudieron la oportunidad de haber participado activamente durante el Debate del POT surtido en el Concejo para tratar los mismos.

Es de aclarar que la Administración Municipal presentó dentro de las socializaciones y debates del POT en el Concejo de Manizales, las razones técnicas para la definición de cada una de las temáticas propuestas, y manifestó su conformidad o inconformidad en el marco de las discusiones. No obstante, es respetuosa de las decisiones tomadas por el Concejo Municipal como instancia encargada del respectivo trámite de discusión, aprobación y adopción según lo estipulado en la Ley 388 de 1997 y demás facultades conferidas en la Ley.

De igual forma la Administración Municipal no podrá desconocer y respetará plenamente los Actos Administrativos previos que hayan surtido su proceso legal correspondiente, salvo que medie una orden judicial.

1. Finalmente, sorprende que gremios como la Sociedad Caldense de Ingenieros y Arquitectos y la Lonja Propiedad Raíz de Caldas se unan a la “preocupación” por la no obligatoriedad de aislamientos laterales en el POT, cuando ellos mismos, a través de los diferentes talleres, mesas de trabajo, socializaciones y simulaciones del sistema normativo -incluso con representación en el Consejo Territorial de Planeación-, manifestaran su apoyo a la eliminación de esta medida o restricción que en su momento estuvo contemplada en la propuesta del POT, y que ponía en riesgo la competitividad y desarrollo del sector de la construcción.

Sobre este tema, se le indicó a Camacol Caldas en reiteradas oportunidades, y también se expuso por parte de la Administración Municipal durante los Debates del POT en el Concejo, las siguientes razones por las cuales no se consideró pertinente imponer retiros laterales en la norma urbanística:

• La realidad físico-territorial de Manizales. Construir en la ciudad implica realizar previamente las obras de adecuación de los terrenos por las altas pendientes, hacer los estudios y las obras de mitigación derivadas de los estudios de mitigación de amenaza o riesgo, lo que conlleva un costo importante en el proceso constructivo.

• La norma urbanística del POT le apuesta a consolidar y aprovechar adecuadamente el suelo, en concordancia con el Modelo de Ocupación adoptado.

• Manizales es una ciudad consolidada donde predominan lotes con frente de 10 metros por 15 o 20 metros de fondo, e incluso menores, donde no es posible realizar retitos laterales desde el nivel de acceso o a partir de cierta altura.

• Englobar más de dos (2) predios en Manizales para lograr un frente más amplio es muy difícil de lograr para constructores o personas que no tengan gran capacidad financiera.

• Si bien la normativa urbana de aprovechamientos -índices de construcción- mejoró respecto a la que se tenía en la ciudad en las diferentes normas, los mismos son los adecuados para el desarrollo armónico de Manizales conforme a su Modelo de Ocupación adoptado, y no son tan altos o comparables con los de otras ciudades como Bucaramanga o Barranquilla, donde las normas de edificabilidad desbordan la capacidad de soporte de la infraestructura y afectan la habitabilidad de los espacios.

• Es preciso indicar también que las normas del POT no impiden que se puedan dejar retiros laterales en los proyectos. Es un tema de diseño arquitectónico que puede realizar el interesado, pero no son obligatorios en la norma.

• Desde el punto de vista estructural de las edificaciones, no es lo más recomendado por la Norma Sismorresistente dejar estructuras discontinuas, producto de los retrocesos o aislamientos. Esto compromete seriamente su comportamiento y seguridad ante un evento sísmico.

• Morfológica y urbanísticamente tampoco es adecuado. Se hicieron simulaciones urbanísticas de la norma con aislamientos laterales que se tenía prevista en su momento, las cuales arrojaron disconformidad en las volumetrías resultantes de acuerdo con las características, localización y topografía de los predios, que no aportan en conjunto a la calidad urbanística y arquitectónica.

• De acuerdo con el Código Civil, en cualquier caso, cuando se pretendan abrir vanos o fachadas contra predios vecinos, se deberá disponer de un retiro mínimo de 3 metros.

• En cuanto a la integración inmobiliaria, la norma del POT contempla un estímulo en edificabilidad de un (1) punto adicional en el índice de construcción, para aquellos proyectos que realicen integración inmobiliaria y dispongan como mínimo el 20% del área útil del lote para espacio libre (parque o plazoleta), generando así mejores calidades urbanísticas.

• Adicionalmente, en los suelos con tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación, el POT posibilita como escenario normativo, que estas áreas se puedan desarrollar mediante Planes Parciales si se requiere de la gestión asociada de predios y el reparto de cargas y beneficios en el proceso de renovación. De esta manera, si el interesado realiza la integración predial podrá obtener mayores aprovechamientos -dentro  de un esquema de cargas y beneficios-.

Los invitamos a que antes de emitir comunicados sobre el POT, realicen una lectura y estudio juicioso de los documentos que lo conforman, con una visión sistémica e integral (Visión, Modelo de Ocupación, Políticas, Objetivos y Estrategias, Sistemas Estructurantes, normas urbanísticas por ámbitos normativos –con los diferentes escenarios y posibilidades de desarrollo que esta ofrece según los tratamientos urbanísticos-, las normas generales y los  instrumentos de gestión y financiación del POT.