POT, posible solución ante la falta de suelo

Adriana Osorio G.

NEGOCIOS|LA PATRIA

La falta de suelo para construir en Manizales es el gran reto al que se enfrenta la ciudad.

La polémica se centra en que mientras el gremio de la construcción insiste en el llamado a no restringir más el suelo urbano, otros integrantes del Consejo Territorial de Planeación dicen que es indispensable tener más control para entregar las licencias a los constructores, pues en ocasiones se construye sin estudios previos que demuestren si los terrenos son aptos.

Por esto, las partes están a la espera de la revisión del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que se estudiará este año, con la expectativa de determinar en qué otras zonas se podrá seguir edificando.

Este es el tema central en el 2014, según la presidenta nacional de Camacol, Sandra Forero Ramírez, quien estuvo en la ciudad la semana pasada con motivo de la XXXIX Asamblea anual ordinaria de la entidad.

"El problema es que no tenemos los terrenos. Un indicador por trabajar es el de los lanzamientos, es decir, la presentación o venta previa de proyectos. Desafortunadamente, las cifras de lanzamientos en relación con las ventas es negativa. El año pasado cayeron en el 0,4% y esta situación va ligada a la cantidad de suelo habilitado, necesitamos más terreno con normas para cumplir las metas de vivienda", aseguró.

A esto, el presidente de la entidad en Caldas, Felipe Calderón, agrega que la restricción del suelo urbano solo beneficia a los dueños de los lotes, porque los terrenos escasean y se vuelven más costosos. "El llamado permanente es a gestionar el suelo de manera más rápida, pues en la medida en que no se libere el suelo, el costo de la vivienda se va a afectar".

En este sentido, el constructor dice que es vital para la ciudad lograr que el megaproyecto San José sea viable, pues es un lugar bueno para tener proyectos de vivienda. "La Alcaldía puso lotes de la Baja Suiza a la venta, y en otros proyectos nos reinventamos, pero tenemos un problema: por la falta de suelo, estamos construyendo sobre lo construido y se vuelve muy costoso tumbar edificaciones para hacer nuevas".

POT, el puente

Calderón confía en que este año la ciudad, en un trabajo conjunto, revise y saque adelante el POT, para darle luces a la región de cómo adecuar el desarrollo físico, "que nos beneficie a todos e interprete las necesidades de la ciudad".

Según Edwin Jaime Chiriví, director del departamento Económico y Técnico de Camacol Nacional, aunque los indicadores del 2013 muestran que fue un buen año para la construcción, gracias a los estímulos para la compra de vivienda, Manizales enfrenta restricciones del suelo, como otras ciudades.

Al punto, que ya se estima que la región solo tiene suelos disponibles para edificar por dos años más. De ahí en adelante, habría problemas.

"En este punto juega un papel fundamental la regionalización o conurbación, es decir, ya no solo pensar como ciudad sino como región, integrada con los municipios aledaños. Otro problema son las restricciones administrativas por las que el suelo no logra la movilización necesaria, aún así, la actividad en la ciudad, en términos de incrementos exagerados en precios ha sido estable", asegura.

El experto reafirma lo que dijo el constructor Felipe Calderón, en el sentido de que construir en laderas no necesariamente implica mayor costo y riesgo, por lo que cree que, teniendo en cuenta los aspectos topográficos de Manizales, estos espacios se deben aprovechar para vivienda formal.

Piden mayor control

Integrantes del Consejo Territorial de Planeación, como Winston Cabrera, que representa a los ecologistas, dicen que el estudio del POT este año es de sumo cuidado para la ciudad, para determinar qué áreas realmente son aptas para la construcción. Dice que además de esto es indispensable mirar cómo se entregan las licencias en las curadurías, y si realmente se analizan los estudios de suelo que presentan las constructoras para reducir el riesgo de deslizamientos.

"No hay quien monitoree esos estudios, y muchas veces lo que ocurre es que con el movimiento de tierra desestabilizan los terrenos creando zonas de riesgo y después, con dineros públicos, se deben atender estas emergencias".

Por su parte, Calderón dice que en ningún proyecto se puede evitar el riesgo, "pero hay que mirar cuánto queremos mitigar el riesgo y cuánto dinero hay para esto.

Pone como ejemplo la construcción del centro comercial Fundadores. "Cualquier persona que sepa de estabilización le va a decir que es más estable el suelo con la edificación que sin ella. Estamos preparados para construir en laderas es un conocimiento que tenemos. Los deslizamientos no son fallas generales, son problemas ubicados en sitios específicos y muchos de estos problemas se resuelven precisamente construyendo, aunque no digo que en todos los casos".

Por su parte, Tulia Elena Hernández, profesional de la Personería Municipal y quien trabaja en análisis de suelos en la ciudad, dice que aunque algunas constructoras argumentan que construyen mitigando el riesgo, pues canalizan las aguas de las quebradas y hacen boxcoulvert, esto no se resuelve de esta manera porque las aguas generalmente vuelven a su caudal, se represan y empiezan los problemas. "Por eso se tienen dificultades en barrios como San Joaquín, Villa Carmenza, Palo Negro, en el bajo Prado, en Guamal y Portal de La Cumbre. No hay quien controle estrictamente las construcciones y esto está llevando a muchos problemas en la ciudad".

El debate estará en la mesa de estudio del POT y constituye la esperanza para que los constructores expandan sus proyectos. El reto es determinar cuál es la mejor forma de expansión para beneficio de la ciudad.

En cifras

• 2 mil 20 viviendas nuevas se vendieron en el 2013 en Manizales y Villamaría, según Camacol.
• 318 mil 128 metros cuadrados para construcción se aprobaron en la ciudad, un incremento del 19%.
• 2 mil 137 viviendas nuevas se lanzaron en los dos municipios el año pasado.
• 5,5%, la disminución en el saldo de unidades de vivienda nueva disponibles para la venta en Manizales y Villamaría, en enero de este año.