En Manizales les abren puertas a los inversionistas

MARTHA LUCÍA GÓMEZ
NEGOCIOS | LA PATRIA

Las firmas Mall Plaza y Constructora Berlín tienen el panorama despejado para edificar centros comerciales en La Carola y frente al centro comercial Cable Plaza de Manizales.
Las dificultades y temores que en materia urbanística tenían estos inversionistas y otros más para establecer en la ciudad centros comerciales, supermercados, hipermercados y almacenes por departamentos quedaron resueltos el pasado viernes, cuando el Concejo Municipal le aprobó un proyecto de acuerdo a la Alcaldía para adoptar nuevas medidas en los usos del suelo, que permitan regular los impactos urbanísticos y fomentar la actividad comercial.
Esto se hará cumpliendo planes de implantación y regularización. José Octavio Cardona León, concejal ponente del proyecto, afirma que se busca que Manizales no esté excluida de las otras ciudades de Colombia que vienen construyendo y modernizando centros comerciales.
Argumenta que en el país hay construcción y ampliación de centros comerciales por 2 mil 400 millones de dólares, y que no aparece Manizales. "Esto se debe a que son tan exigentes las normas urbanísticas y jurídicas de la ciudad, que para los inversionistas no es atractivo venir".

Casos
Cardona León cita el centro comercial Parque Caldas, construido hace 28 años, que genera mil 500 empleos y tiene unos 230 locales, pero no ha podido tener reformas. Sostiene que cuando un centro comercial no se moderniza, desaparece, pues la gente es amiga de acudir a los que tienen ofertas frescas, y que el caso de Armenia es de destacar. Allí aplicaron planes de implantación y de regularización y construyen dos centros comerciales porque dieron condiciones más favorables. "Con el proyecto todos quedan en igualdad de condiciones, los que llegan y los que están".
Angélica María Orozco Giraldo, presidente del Consejo Territorial de Planeación y gerente de Camacol Caldas, señala que el proyecto busca mitigar el impacto que las grandes superficies generan en temas ambientales y de movilidad, porque en los centros comerciales que tenemos no se tuvieron en cuenta los planes de implantación y regularización y generan impactos en movilidad, por ejemplo.
Cardona León explica que lo que va a cambiar es que en Manizales podrán construir previo plan de implantación, si es un proyecto nuevo, o uno de regularización para los que ya están construidos. Este tipo de comercio es catalogado por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) como de impacto medio, por tener como mínimo 400 metros cuadrados de área construida.
"En el caso de Mall Plaza, en La Carola, se ha considerado que tendría que modificar la Avenida Kevin Ángel para que los accesos y egresos no interfieran en el tráfico vehicular", indica Cardona León.
Lina Rivas Ángel, gerente del centro comercial Cable Plaza, dice que para ellos es maravilloso que se haya aprobado la iniciativa porque aseguran una ampliación en la zona, pero también que lleguen otras grandes superficies.
"Da pie para que en cosa de dos o tres meses empiece el proyecto Cable Plaza II, que estaba bloqueado. La norma hablaba de un zócalo comercial o un puente unido con Cable Plaza, para lo que no hay una definición en metros. A los constructores les daba miedo iniciar porque una acción popular podía parar el proyecto en el que ya hay plata invertida a través de la Constructora Berlín".

A pequeña escala
Jhon Jairo Osorio García, curador urbano Dos de Manizales, sostiene que la medida favorecerá también a los comerciantes actuales para que se agrupen y presenten proyectos.
"No de la envergadura de grandes superficies y centros comerciales, pero sí en proyectos de pequeña escala, bien organizados, con una buena oferta para la ciudad y que les permita ser competitivos frente a lo que está entrando".
Fuera de tener en cuenta cómo diseñan sus accesos viales, los proyectos tendrán que ceder en espacio público para la ciudad.
El concejal Juan Sebastián Gómez González pidió que todo proyecto de este tipo haga una cesión de espacio público, como forma de compensar a las zonas de influencia y a la ciudad por los beneficios recibidos.
Propuso que fuera el 20% del área, pero la Administración se bajó al 10%. "Entendemos que las condiciones topográficas de la ciudad no son fáciles, y la Administración propuso además un 15% si la cesión se hace por fuera del espacio público. Este es el mayor logro del proyecto".
Otro aspecto que se incluyó, a petición del concejal Luis Gonzalo Valencia González, es que en un año se presente al Concejo Municipal un informe con los logros de la aplicación de esta iniciativa, en términos de generación de empleo y la forma amigable como estos espacios se deberán construir.

La medida en 11 puntos
Supermercados, hipermercados, almacenes por departamentos y centros comerciales que pretendan desarrollarse individuales o conjugados con usos complementarios de vivienda multifamiliar, pasajes comerciales, servicios hoteleros, oficinas y otros servicios como los bancarios, institucionales de salud e institucional administrativo se podrán localizar en el perímetro urbano presentando un proyecto de desarrollo que cumpla los siguientes requisitos:
1. Relación función vial. Las zonas de acceso y salida de vehículos deben darse como mínimo hacia una vía colectora o una vía con sección de calzada mayor o igual a siete metros.
2. Altura máxima: Resulta de aplicar los índices de construcción y ocupación sobre el o los predios dispuestos para el proyecto.
3. Índice de construcción: De 4.5 calculado sobre el área bruta.
4. Índice de ocupación: Resulta luego de dejar los retiros correspondientes.
5. Retiros: Definidos en las secciones viales y determinaciones del POT o norma del sector. No se exigirán retiros o aislamientos entre los predios no englobados sobre los que se pretenda desarrollar el proyecto.
6 Área mínima: 400 metros cuadrados de área construida. Se podrán involucrar uno o varios predios no englobados en el desarrollo del proyecto.
7. Licencia de urbanización: Requerida para garantizar la dotación de redes, vías locales, parques y equipamientos, salvo que el proyecto se ubique en áreas o predios que ya sean parte de una actuación de urbanización que haya realizado dotación y entrega de las áreas de cesión al Municipio.
8. Plan de implantación: Para su ubicación deberá contar con un plan de implantación. Esto no excluye los requerimientos del POT para los usos que formen parte del proyecto.
9. Parqueaderos: En el plan de implantación deberá aprobarse un estudio que sustente el número de parqueaderos que se requieren y la localización. Cumpliendo como mínimo con los requerimientos que establece el POT.
10. Los establecimientos existentes de este tipo, que se hayan concentrado en una zona o sector específico donde dichos usos no estén permitidos en la norma urbanística, podrán realizar actuaciones urbanísticas con base en las disposiciones del POT o la norma del sector desde que cuenten con un plan de regularización para mitigar los impactos urbanísticos y ambientales negativos.
11. Beneficios para la ciudad. Se prevé que habrá más generación de empleo, unos mil o 1.200 por centro comercial, y aumentarán los ingresos municipales para impuestos Predial, Industria y Comercio e IVA cedido.